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房地产企业税务规划的关键节点

时间:2014-12-05 浏览数:2268
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房地产企业税务规划的关键节点

一、房地产公司设立环节

    1.设立公司    2 .前期立项      3 .土地储备制度—— 一级开发    4 .使用权取得方式

  二、取得土地使用权环节涉及税种分析

    1.印花税:产权转移书据        2 .契税

    3.土地使用税:财税 [2006]56    4 .承诺负担对方税收

  三、取得转让土地使用权的不同方式

    1.购买土地使用权              2 .购买整体资产            3 .购买股权

    4.合并                        5 .分立购买股权

  四、不同方式取得土地税负比较分析及筹划

    1.出让招拍挂方式              2 .拆迁方式取得土地使用权

    3.前期报批报建准备工作        4 .前期报批报建阶段涉及税收及筹划

  五、项目施工建设

    1.开发成本核算内容

      ( 1 )土地征用及拆迁补偿费    2 )前期工程费      3 )基础设施费

      ( 4 )建筑安装工程费          5 )配套设施费       6 )开发间接费

     2.项目开发成本对象的确定       3 .土地征用及拆迁补偿         4 .前期工程费

     5.基础设施费核算注意问题       6 .建筑安装工程费             7 .配套设施费

     8.开发间接费                  9 .其他有关注意问题

     10.项目开发方式              1 )代建             2 )合作建房

  六、预售环节

     1.商品房预售条件         2 .预售商品房的会计核算      3 .预售阶段纳税要求

   

 4.竣工验收环节           5 .现房销售条件              6 .现房销售会计核算处理

     7.会计收入确认条件

 七、土地增值税新政解析与税务处理

     ( 1 )国税函【 2010 220 号深度解析                2 )土地增值税纳税义务

     ( 3 )土地增值税视同销售 ( 4 )土地增值税计算      5 )土地增值税清算注意事项

 八、相关税务处理及规定

     1.营业税的处理:        1 )营业税纳税义务实现时间     2 )营业税计税依据

       ( 3 )营业税视同销售    4 )原来预售商品房的处理       5 )现房销售的处理

     2.所得税处理:          1 )所得税纳税义务实现时间     2 )所得税计税依据

       ( 3 )不同销售方式收入确认( 4 )所得税视同销售    5 )原来预售商品房的处理

       ( 6 )现房销售的处理

     3.不交税及免税规定:     1 )营业税              2 )所得税

       ( 3 )土地增值税         4 )契税                5 )房产税 ( 6 )土地使用税

     4.房屋租赁:             1 )一般租赁            2 )商品房预租

       ( 3 )商品房先租后售     4 )商品房售后包租

房地产业成本核算与扣除咨询顾问

一、房地产业成本项目构成及成本规划

1.房地产业成本项目构成               2 .如何合理确定成本对象?

3.土地闲置成本的处理             4 .房地产成本费用计划与控制

二、成本核算操作实务

1.开发产品会计成本与计税成本的差异   2 .土地开发成本的核算程序

3.配套设施开发成本的会计处理     4 .预提费用的会计处理

5.开发间接费用的会计处理         6 .成本对象报废或毁损的处理

     三、成本规划及税前扣除的节税要点

1.成本扣除的政策与基本要求           2 .成本扣除的策略与操作实务

3.设备选择甲购还是乙购?             4 .材料选择甲供还是乙供?

5.项目成本核算方法与节税         6 .土地转让与开发中的纳税

四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点

1.投资决策阶段的成本控制与筹划要点   2 .项目设计阶段的成本控制要点

3.招投标与合同洽商阶段成本控制要点   4 .施工阶段的成本控制与筹划要点

5.项目结算阶段的成本控制与筹划要点


 

房地产企业税务规划咨询

一、房地产企业全程税收

1.注册阶段的成本控制与筹划要点     2 .拿地阶段的成本控制与筹划要点

3.土建阶段的筹划节税要点           4. 房产销售阶段的筹划节税要点

5.项目清算阶段的筹划节税要点       6. 自持物业经营阶段的筹划节税要点

二、房地产企业税收筹划

1.项目投资溢价的税收筹划   2 .在建项目转让的税收筹划

3.项目公司最佳收购方案的筹划运作   4. 房屋出租的税收筹划

5.房产包销(团购)的税收筹划运作   6. 售后返租的“三方运作”模式

三、土地增值税法规与最新政策

1、土地增值税的纳税人和清算对象 2 、土地增值税的征税对象和范围 3 、土地增值税的计税依

4、土地增值税的适用税率         5 、土地增值税的计算原理与计算方法

6、土地增值税收入确认问题

1 )应税收入如何确认   2 )不征税收入如何确认 ( 3 )免税收入如何确定

7、土地增值税准予扣除项目金额的确认问题

1 )准予土地增值税前扣除的确认原则   2 )取得土地使用权所支付金额确认

3 )房地产开发成本如何确认?         4 )房地产开发费用如何确认?

5 )与转让房地产有关的税金如何确认?( 6 )房地产企业的加计扣除如何确认?

7 )转让旧房如何计算准予扣除项目的金额?

四、土地增值税减免税优惠政策解读及运用

1、纳税人建造普通标准住宅出售征免税    2 、国家征用、收回房地产的征免税
      3
、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税
      4
、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税
      5
、个人互换居住用房地产的征免税 6 、以房地产进行投资、联营的征免税
      7
、合作建房的征免税 8 、企业兼并转让房地产的征免税
      9
1994 1 1 日以前已签订房地产转让合同的征免税
    
五、土地增值税清算

1、清算单位           2 、清算条件          3 、非直接销售和自用房地产的收入确定

4、扣除项目清算       5 、土地增值税清算应报送资料      6 、清算项目的审核鉴证
      7
、土地增值税的核定征收 8 、清算后再转让房地产的处理   9 、土地增值税的预征规定

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